भारत में संपत्ति पंजीकरण

Last Updated at: Jul 20, 2020
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भारत में संपत्ति पंजीकरण

भारत में अगर आप की स्थायी प्रॉपर्टी है अगर आपकी प्रॉपर्टी अभी तक रजिस्टर्ड नहीं है, तो इसे जल्द ही रजिस्टर करवा लीजिये।  भ्रम, मुकदमेबाजी, और विवादों की उलझनों से बचने के लिए यह अत्यधिक  आवश्यक है|

संपत्ति पंजीकरण एक्ट 1908 की धारा 17 पूरे भारत में लागू है|  यह भूमि, अचल संपत्ति के मालिक और लेनदेन में परिवर्तन को पंजीकृत करने  से अवगत कराता है। इसके अलावा संपत्ति के पंजीकरण में कुछ लाभ शामिल हैं जैसे कि विवादों का आसान निपटान करना | अगर कोई मुद्दा किसी भी स्तर पर उस संपत्ति के स्वामित्व के संबंध में उठता है। धोखाधड़ी के जोखिम को सख्ती से रोक सकता है। सार्वजनिक रिकॉर्ड भी सरकार को किसी अन्य उपयोगी सार्वजनिक डेटाबेस के सेंसरशिप, सर्वेक्षण और रखरखाव के संचालन में मदद करते हैं।

आज पंजीकरण की प्रक्रिया को कम्प्यूटरीकृत प्रणाली से किया जा रहा है। यह बिचौलियों को हटाता है और दस्तावेजों का पारदर्शी (fresh) मूल्यांकन भी करता है।

पंजीकरण की स्थापना

अधिनियम का भाग II, धारा 3 से 16 तक  पंजीकरण से संबंधित है। यह स्पष्ट करता है कि किसी संपत्ति का पंजीकरण एक राज्य की कार्यविधि है। प्रत्येक राज्य में राज्य सरकार द्वारा नियुक्त महानिरीक्षक होता है। प्रत्येक जिले में रजिस्ट्रार होते हैं और प्रत्येक उप-जिले में उप-पंजीयक होते हैं| राज्य सरकार इस अधिनियम के प्रयोजन हेतु प्रत्येक पंजीकृत अधिकारी के कार्यालय के लिए पुस्तकें उपलब्ध करवाती है। इन पुस्तकों में राज्य सरकार की स्वीकृति के साथ महानिरीक्षक द्वारा निर्धारित समय-समय पर प्रपत्र शामिल किए जाते है ऐसी पुस्तकों के पृष्ठ लगातार प्रिंट में क्रमांकित किए होते है प्रत्येक पुस्तक में पृष्ठों की संख्या होगी| अधिकारी द्वारा शीर्षक-पृष्ठ (Title page) पर प्रमाणित होता है जिसके द्वारा ऐसी पुस्तकें जारी की जाती हैं। राज्य सरकार प्रत्येक रजिस्ट्रार के कार्यालय को एक फायर प्रूफ बॉक्स के साथ आपूर्ति करती है| प्रत्येक जिले मे दस्तावेजों के पंजीकरण के साथ जुड़े रिकॉर्ड को  सुरक्षित हिरासत (Custody) मे रखने प्रावधान है ।

प्रॉपर्टी रेजिस्ट्रेशन

क्षेत्रीय दस्तावेज

अधिनियम का भाग III प्रतिगामी (Retrograde) दस्तावेजों से संबंधित है। धारा 17 कुछ दस्तावेजों को पंजीकृत करने के लिए अनिवार्य बनाता है जबकि धारा 18 कुछ दस्तावेजों के पंजीकरण के लिए अनिवार्य नहीं करता है।

किस पंजीकरण के दस्तावेज अनिवार्य हैं (Sec.17)

उपहार विलेख (deed of Gift) (अचल संपत्ति का)

अन्य नॉन-टेस्टामेंटरी इंस्ट्रूमेंट्स जिसमें 100 रुपये से कम का मूल्य नहीं है|

गैर-वस्तुनिष्ठ उपकरण (Non-objective devices) जो किसी भी अधिकार , शीर्षक या ब्याज के सृजन , घोषणाअसाइनमेंट, सीमा या विलोपन (delete) के आधार पर किसी भी विचार की प्राप्ति या भुगतान को स्वीकार करते हैं

Lease deed (1 वर्ष के लिए किराए पर लेना या 1 वर्ष से अधिक किसी भी अवधि के लिए किराया)

किसी भी हुक्मनामा (Decree) का स्थानांतरण, न्यायालय का आदेश या किसी भी पुरस्कार का मूल्य रु 100 से कम नहीं है।

रचना विलेख (Composition deed)

  • एक संयुक्त स्टॉक कंपनी के शेयर 
  • एक संयुक्त स्टॉक कंपनी का (ऋणपत्र) Debenture
  • किसी भी कंपनी के ऐसे डिबेंचर का कोई समर्थन।
  • सरकार द्वारा अचल संपत्ति का कोई भी अनुदान (Grant)
  • किसी राजस्व अधिकारी द्वारा किए गए विभाजन का कोई उपकरण।
  • Collateral security का ऋण या साधन देने का कोई आदेश
  • कृषि ऋण अधिनियम, 1884 के तहत ऋण देना
  • चैरिटेबल एक्ट, 1890 के तहत कोई भी आदेश
  • बंधक विलेख (Mortgage deed) के तहत कोई समर्थन
  • बिक्री का कोई भी प्रमाण पत्र सार्वजनिक नीलामी (auction) के तहत दिया जाता है
  • पुत्र को गोद लेने के लिए और वसीयत द्वारा प्रदत्त अधिकार भी पंजीकृत नहीं किया जाएगा।
  • किस पंजीकरण के दस्तावेज अनिवार्य नहीं हैं (Sec 18)
  • इंस्ट्रूमेंट का मूल्य Rs.100 से कम है
  • किसी भी विचार की प्राप्ति या भुगतान स्वीकार करने का साधन
  • लीज डीड (1 वर्ष से अधिक नहीं)
  • न्यायालय का निर्णय, आदेश या पुरस्कार (मूल्य 100 रुपये से कम)
  • चल संपत्ति से संबंधित उपकरण

Wills (वसीयत नामा)

धारा 17 के तहत पंजीकृत होने के लिए आवश्यक अन्य सभी दस्तावेज नहीं।

पंजीकरण की प्रक्रिया

प्री-अपॉइंटमेंट सब-रजिस्ट्रार के साथ लिया जाना चाहिए और उसके सामने निम्नलिखित दस्तावेज प्रस्तुत करना होता है।

मोहर की तारीख – यह स्टांप पेपर या प्रमाण पत्र की खरीद की तारीख है।

निष्पादन की तारीख – यह वह तारीख है जिस पर निष्पादनकर्ताओं ने दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर किए थे। यहां  सब-रजिस्ट्रार स्टांप अधिनियम और पंजीकरण अधिनियम के आधार पर दस्तावेज़ अलग करता है। जैसा कि पहले कहा गया था  भारत में संपत्ति पंजीकरण के लिए क्रियान्वयन  (Performance) की तारीख 4 महीने से अधिक पुरानी नहीं होनी चाहिए।

विचार राशि – यह वह मूल्य है जो  अचल संपत्ति के उस विशेष टुकड़े के लिए भुगतान करने के लिए सहमत होते है। विचार राशि उतनी अधिक हो सकती है और उसे प्रश्नवाचक चिह्न के तहत नहीं रखते है  हालाँकि  सरकार द्वारा की गई तय मानक दरों की एक न्यूनतम सीमा होती है।

बाजार मूल्य – यह बाजार मूल्य समिति द्वारा अनुमान लगाया जाता है या लिया जाता है क्योंकि यह विचार राशि का होता है जिसे दस्तावेज़ में दिखाया गया है  जो भी उच्चतर हो। पंजीकरण शुल्क और स्टांप शुल्क का भुगतान बाजार मूल्य पर किया जाता है जो अधिक है।

स्टैंप ड्यूटी – यहां सब-रजिस्ट्रार चेक करता है कि स्टांप ड्यूटी की भुगतान राशि भूमि के उस विशेष टुकड़े के लिए गणना स्टांप ड्यूटी से कम नहीं होनी चाहिए। यदि कोई अंतर आता है

तो पार्टी द्वारा भुगतान किया जाएगा  या तो डीडी / चालान के रूप में। मामले में  पार्टी अंतर का भुगतान करने से इंकार करती है  मामले को जिला अदालत के अधीन किया जाता है। एक सामान्य दिल्ली , एनसीआर सौदे में, पुरुष क्रेता के मामले में भूमि की कीमत का स्टाम्प शुल्क 6% तय किया गया है  लेकिन अगर क्रेता महिला है  तो ड्यूटी में 4% की छूट दी गई है  600 रुपये पंजीकरण शुल्क है और 100 रुपये चिपकाने वाले शुल्क हैं।

सहायक दस्तावेज संलग्न- रजिस्ट्रार जाँच करता है कि क्या सभी उपयुक्त दस्तावेज संलग्न किए गए हैं  यदि कोई छोड़ दिया गया है  तो वह आपको इसे संलग्न करने की सलाह देता है मतलब  एनओसी फॉर्म नंबर 1,9,10, घोषणा , शपथ पत्र आदि।

निम्नलिखित दस्तावेजों की पूरी सूची है-

अधिनियमित बिक्री विलेख या कर्तव्य मुहर लगी। यदि बिक्री विलेख को स्टाम्प कार्यालय से स्थगित नहीं किया जाता है  तो मूल्य सरकार द्वारा निर्धारित किया जा सकता है रेकनर और फिर इसकी पुष्टि रजिस्ट्रार या उप-रजिस्ट्रार ऑफ अश्योरेंस द्वारा की जाती है।

यदि इमारत शहर के कलेक्टर की भूमि के नीचे है  तो कलेक्टर से अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त किया जाना चाहिए। यह निर्धारित शुल्क का भुगतान करके कलेक्टर कार्यालय से प्राप्त किया जा सकता है।

यदि अचल संपत्ति सहकारी समिति में स्थित है  तो समाज से एक पत्र भी जारी किया जाता है यह इमारत के बारे में महत्वपूर्ण विवरणों का संकेत देगा | अर्थात  समाज के निर्माण का वर्ष, भवन में फर्श की संख्या, लिफ्टों की संख्या, प्रत्येक अपार्टमेंट का क्षेत्रफल, कमरों की संख्या और उनके बुनियादी लेआउट आदि।

प्रॉपर्टी कार्ड, पैन कार्ड आदि की कॉपी।

प्रस्तुत व्यक्ति (अधिनियम का भाग VI) उप-पंजीयक जाँच करता है कि दस्तावेज़ प्रस्तुत करने वाला व्यक्ति उस दस्तावेज़ को प्रस्तुत करने के लिए सही व्यक्ति है या नहीं | व्यक्ति को पार्टी, प्रतिनिधियों को दावा करना चाहिए। इसके अलावा  यह सत्यापित किया जाता है कि सभी निष्पादक (executor) मौजूद हैं या नहीं। यह सत्यापित हो जाने के बाद सब-रजिस्ट्रार स्टैम्प नं 1 कागज पर कार्यवाही करते है।

शुल्क का भुगतान उप-पंजीयक भुगतान की रसीद तब जारी करता है जब उचित शुल्क का भुगतान किया गया हो। वह स्टैम्प नं। सभी भुगतानों के सत्यापन के बाद दस्तावेज़ पर 2 उदाहरण के लिए स्टांप ड्यूटी, पंजीकरण शुल्क, चिपकाने का शुल्क या किसी भी प्रकार का दंड या विविध शुल्क।

फोटोग्राफ और अंगूठे का निशान दावा करने वाले पक्ष के प्रत्येक व्यक्ति और हर व्यक्ति का फोटो आवश्यक है सभी अंगूठे के निशान , आम तौर पर दस्तावेज़ के 2 या 3 पेज के पीछे की तरफ होते हैं।

प्रवेश टिकट- यदि स्थायी चोट, गंभीर बीमारी जैसे अपरिहार्य कारण से निष्पादित पार्टी उप-पंजीयक के कार्यालय तक पहुचने असमर्थ है  तो उप-पंजीयक स्वयं उस व्यक्ति (उस यात्रा के लिए भुगतान किए गए उचित शुल्क) का दौरा कर सकता है उनकी यात्रा के बारे में विवरण डायरी में नोट किया जाता है।

साक्षी (witness) (अधिनियम का भाग VII)

प्रत्येक निष्पादक के लिए 2 गवाहों की आवश्यकता होती है और वही दो व्यक्ति सभी निष्पादकों के गवाह के रूप में काम कर सकते हैं।

गवाहों की पहचान नाम / हस्ताक्षर और उनसे संबंधित अन्य विवरण जैसे उनके पते और व्यवसाय आदि लिए जाते  है।

सब-रजिस्ट्रार  पहचान पूरी करने के बाद स्टैम्प नं .3 लगाते है ।

उप-पंजीयक दस्तावेज को लंबित रखता है यदि पर्याप्त संख्या में गवाह उपस्थित नहीं होते हैं।

उप-रजिस्ट्रार को सभी दस्तावेज जगह पर मिलने के बाद  वह पंजीकरण का आदेश देता है इसका क्रमांक बुक नंबर और पृष्ठ संख्या भी साथ जारी किया जाता है । उस विशेष पुस्तक का  जिसमें प्रविष्टि (Entry) की जाती है यह भारत में संपत्ति पंजीकरण की प्रक्रिया का समापन करता है।