विक्रय विलेख तैयार करें

विक्रय विलेख क्या है?

विक्रय विलेख एक कानूनी दस्तावेज है जो विक्रेता से खरीदार को संपत्ति के शीर्षक, अधिकार और स्वामित्व के हस्तांतरण को दर्शाता है।

बिक्री लेनदेन में यह सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज है जो खरीदार और विक्रेता के लिए कानूनी प्रमाण के रूप में कार्य करता है। यह खरीदार या अंतरिती और विक्रेता या अंतरणकर्ता दोनों के लिए एक आवश्यक दस्तावेज है। संपत्ति की खरीद या बिक्री कानूनी तौर पर तब तक पूरी नहीं होती जब तक खरीदार और विक्रेता के बीच बिक्री विलेख पर हस्ताक्षर नहीं हो जाते। आम तौर पर, दोनों पक्षों के संतुष्ट होने और नियमों और शर्तों का अनुपालन करने के बाद ही विक्रय विलेख पर हस्ताक्षर किए जाते हैं।

विक्रय विलेख के लाभ

• पार्टियों की रक्षा करता है
  विलेख खरीदार और विक्रेता दोनों के अधिकारों की रक्षा करता है। एक विशिष्ट, अच्छी तरह से तैयार किया गया विक्रय विलेख अस्पष्टता से बचाएगा और कानूनी जोखिमों को कम करेगा।

• क्षेत्र को परिभाषित करता है
  खरीदार के लिए, एक विक्रय विलेख खरीदी जा रही संपत्ति का एक अच्छी तरह से परिभाषित विवरण प्रदान करता है, जिसमें वर्ग फुटेज और स्थान भी शामिल है।

• एक विक्रय विलेख के रूप में बिक्री एक कानूनी दस्तावेज़ में समाप्त हो जाती है और लेनदेन को कानून द्वारा लागू करने योग्य बना देती है

• विक्रय विलेख से परेशानियां कम हो जाती हैं क्योंकि देय सारा पैसा दस्तावेज़ में निर्दिष्ट किया जा सकता है। यह बिक्री प्रक्रिया को अधिक स्थिर और आरामदायक बनाता है। इसके अतिरिक्त, यह आश्वस्त करता है कि एक पंजीकृत और मुद्रांकित कानूनी दस्तावेज़ के अस्तित्व को देखते हुए, आपकी संपत्ति को हल्के में नहीं लिया जाएगा।

विक्रय विलेख में क्या शामिल है?

सामान्य तौर पर, एक विक्रय विलेख में नीचे उल्लिखित विवरण शामिल होना चाहिए-

• शामिल पक्षों का विवरण- प्रत्येक खरीदार और विक्रेता का पूरा नाम, पूरा पता, संपर्क विवरण, आयु और व्यवसाय
• हस्तांतरित की जाने वाली संपत्ति का विवरण- प्लॉट संख्या, सही पता, संपत्ति का आयाम और भवन के निर्माण का विवरण, यदि कोई हो
• क्षतिपूर्ति और बाधा खंड- इसमें विक्रेता की ओर से एक घोषणा शामिल है कि हस्तांतरित की जा रही संपत्ति हर बाधा, मुकदमेबाजी और शुल्क से मुक्त है। साथ ही, विक्रेता इस संबंध में किसी भी लंबित शुल्क से खरीदार को क्षतिपूर्ति देता है।
• विक्रेता को बिक्री के साथ आगे बढ़ने से पहले संबंधित संपत्ति के साथ बंधक के रूप में लिए गए लंबित ऋण का निपटान करना चाहिए। खरीदार को बिक्री विलेख का मसौदा तैयार करने और पंजीकृत करने से पहले संबंधित दस्तावेजों की जांच करने का पूरा अधिकार है।
• बिक्री राशि- यह वह कीमत है जिस पर हस्तांतरण सौदे पर सहमति होती है। इस अनुभाग में भुगतान की गई अग्रिम राशि, यदि कोई हो, का भी उल्लेख होना चाहिए। पार्टियों को भुगतान की तारीखों, भुगतान के तरीके आदि पर स्पष्ट रूप से सहमत होना चाहिए। लेनदेन की कीमत और विवरण अंकों और संख्याओं में उल्लिखित होना चाहिए। विक्रय विलेख प्रारूप में बिक्री लेनदेन की रसीदों का भी उल्लेख होना चाहिएसंपत्ति की डिलीवरी और सौंपना- विलेख में खरीदार द्वारा संपत्ति सौंपने और कब्जे की तारीख का विशेष रूप से उल्लेख किया जाना चाहिए।

विक्रय विलेख के लिए ध्यान रखने योग्य बातें

• शीर्षक: यह सुनिश्चित करना महत्वपूर्ण है कि विक्रेता के पास बेची गई संपत्ति का स्पष्ट और निर्विवाद स्वामित्व हो। इसे शीर्षक खोज करके और शीर्षक प्रमाणपत्र प्राप्त करके सत्यापित किया जा सकता है
• दस्तावेज़ीकरण: बिक्री विलेख पंजीकृत करने से पहले सभी आवश्यक दस्तावेज़, जैसे बिक्री विलेख, पावर ऑफ अटॉर्नी और अन्य प्रासंगिक दस्तावेज़ मौजूद होने चाहिए।
• कर निकासी: यह सुनिश्चित करना महत्वपूर्ण है कि संपत्ति कर और स्टांप शुल्क सहित सभी बकाया करों का भुगतान बिक्री विलेख को पंजीकृत करने से पहले कर दिया गया है।
• कानूनी सलाह: बिक्री विलेख को पंजीकृत करने से पहले एक योग्य वकील से कानूनी सलाह लेने की सिफारिश की जाती है ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि प्रक्रिया सुचारू और कानूनी रूप से पूरी हो गई है।
• मूल्यांकन: विक्रय विलेख को पंजीकृत करने से पहले यह सुनिश्चित करने के लिए कि भुगतान की जा रही कीमत उचित है, एक पेशेवर मूल्यांकनकर्ता द्वारा संपत्ति का मूल्यांकन कराना महत्वपूर्ण है।
• सर्वेक्षण: यह सुनिश्चित करने के लिए कि बेची गई संपत्ति का सटीक वर्णन किया गया है और बिक्री विलेख में सभी सीमाएं स्पष्ट रूप से परिभाषित हैं, संपत्ति का एक सर्वेक्षण आयोजित किया जाना चाहिए।
• पंजीकरण शुल्क: यह सुनिश्चित करने के लिए कि विक्रय विलेख समझौता ठीक से पंजीकृत है और कानूनी रूप से वैध है, आवश्यक पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना आवश्यक हैगवाह: विक्रय विलेख पर कम से कम दो गवाहों की उपस्थिति में हस्ताक्षर किए जाने चाहिए जो दस्तावेज़ की प्रामाणिकता को प्रमाणित कर सकें।

विक्रय विलेख की आवश्यकताएँ

• विक्रय विलेख प्रारूप में खरीदारों और विक्रेताओं का नाम और पता निर्दिष्ट होना चाहिए।
• संपत्ति का पूरा पता होना चाहिए तथा संपत्ति का विवरण अंकित होना चाहिए
• खरीदार और विक्रेता के बीच स्वीकृत बिक्री मूल्य को बिक्री विलेख में निर्दिष्ट किया जाना चाहिए। अर्थात्, विक्रय विलेख के निष्पादन पर खरीदार को जो राशि चुकानी होगी उसका उल्लेख संपत्ति विक्रय विलेख में अवश्य किया जाना चाहिए
• इसके अतिरिक्त, यदि अग्रिम राशि का भुगतान पहले ही कर दिया गया है, तो इसका उल्लेख विक्रय पत्र में किया जाना चाहिए
• भुगतान का तरीका अवश्य बताया जाना चाहिए
• संपत्ति बिक्री विलेख में वह समय निर्धारित होना चाहिए जब संपत्ति पंजीकरण का शीर्षक खरीदार को हस्तांतरित हो जाएगा। प्रॉपर्टी से जुड़े सभी दस्तावेज भी खरीदार को सौंपने होंगे.
• सुनिश्चित करें कि संपत्ति का शीर्षक किसी भी विचलन से मुक्त है।
• भूमि का विक्रय विलेख कानूनी रूप से बाध्यकारी नहीं है जब तक कि इसे उप-पंजीयक कार्यालय में नामांकित न किया गया हो। गवाह सहित क्रेता और विक्रेता दोनों को विलेख के नामांकन की तिथि पर रजिस्ट्रार कार्यालय में उपस्थित होना होगा।
• पंजीकरण कराने के लिए स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना होगा।

विक्रय विलेख के लिए आवश्यक दस्तावेज

• समझौते का उद्धरण - यह संपत्ति के पंजीकरण के लिए एक महत्वपूर्ण दस्तावेज है, खासकर यदि संपत्ति को बाद के चरण में स्थानांतरित किया जा रहा हो।
• पावर ऑफ अटॉर्नी - जब कोई व्यक्ति किसी संपत्ति के मालिक की ओर से बिक्री कर रहा है, तो उसके पास मालिक की ओर से पावर ऑफ अटॉर्नी नामक एक दस्तावेज होना चाहिए, जो उन्हें उनकी ओर से कार्य करने के लिए अधिकृत करता हो।
• भवन योजना की प्रतिलिपि - यह दस्तावेज़ स्थापित करता है कि कोई भी भवन या निर्माण उचित अनुमति के साथ और नियमों के अनुसार किया गया है।
• अनापत्ति प्रमाण पत्र - किसी परियोजना को शुरू करने से पहले 19 विभिन्न सरकारी प्राधिकरणों से अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त करना होता है। इन प्रमाणपत्रों को विक्रय विलेख के साथ शामिल किया जाना चाहिए।
• कब्ज़ा पत्र - यह दस्तावेज़ विक्रेता द्वारा खरीदार को जारी किया जाता है।
• भुगतान रसीदें - यदि संपत्ति एक नई संपत्ति है, तो सभी मूल भुगतान रसीदें बिल्डर से एकत्र की जानी चाहिए। यदि यह मौजूदा संपत्ति है, तो मूल रसीदों की प्रति अपने पास रखनी होगी।
• संपत्ति कर रसीद - यह विक्रेता द्वारा खरीदार को सौंपी जानी चाहिए। यह किसी संपत्ति की कानूनी स्थिति का प्रमाण है।
• भार प्रमाणपत्र - यह विक्रेता द्वारा खरीदार को जारी किया जाता है, यह घोषणा करते हुए कि संपत्ति किसी भी बकाया और बंधक से मुक्त है।
• पूर्णता प्रमाण पत्र - यह विक्रेता द्वारा जारी किया गया एक प्रमाण पत्र है जो पुष्टि करता है कि भवन का निर्माण अनुमोदित योजना के अनुसार किया गया है।
• अधिभोग प्रमाणपत्र - यह विक्रेता द्वारा यह घोषणा करते हुए जारी किया जाता है कि संपत्ति कब्जे के लिए तैयार है।

विक्रय विलेख प्राप्त करने की प्रक्रिया क्या है?

किसी संपत्ति के खरीदार को विक्रेता से आवश्यक दस्तावेज प्राप्त करने के बाद बिक्री विलेख का मसौदा तैयार करना होगा। खरीदार के लिए यह सलाह दी जाती है कि वह यह सत्यापित करने के लिए कानूनी पेशेवर या वकील की सहायता ले कि विक्रेता संपत्ति का असली मालिक है और बिक्री के लिए आवश्यक शीर्षक विलेख उसके पास है।

कानूनी विशेषज्ञ सभी आवश्यक धाराओं और घटकों को शामिल करते हुए विक्रय विलेख तैयार करेगा। एक बार खरीदार या उनके नियुक्त वकील द्वारा तैयार किए जाने के बाद, बिक्री विलेख विक्रेता को प्रस्तुत किया जाता है। बिक्री विलेख के भीतर सामग्री के विक्रेता के अनुमोदन पर, दस्तावेज़ को अंतिम रूप दिया जाता है, जिससे दोनों पक्षों को उप-पंजीयक कार्यालय में इसके पंजीकरण के साथ आगे बढ़ने की अनुमति मिलती है। निम्नलिखित सामान्य चरण हैं.

1. विक्रय विलेख तैयार करें

2. संपत्ति के कागजात, पहचान प्रमाण और अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त करें

3. स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करें

4. दस्तावेजों को उप-पंजीयक के कार्यालय में जमा करें।

5. एक बार जब दस्तावेज़ उप-रजिस्ट्रार द्वारा अनुमोदित हो जाते हैं, तो बिक्री विलेख पंजीकृत हो जाता है।

ध्यान दें कि जिस राज्य में संपत्ति स्थित है, उसके कानूनों के आधार पर प्रक्रिया थोड़ी भिन्न हो सकती है। यह सुनिश्चित करने के लिए कि प्रक्रिया सुचारू रूप से और कुशलता से पूरी हो जाए, किसी वकील या पेशेवर संपत्ति सलाहकार की सहायता लेने की सलाह दी जाती है।

विक्रय विलेख निष्पादित करते समय याद रखने योग्य बातें

विक्रय विलेख निष्पादित करते समय याद रखने योग्य कुछ बातें यहां दी गई हैं:

• सुनिश्चित करें कि संपत्ति बंधक या ग्रहणाधिकार जैसी किसी भी बाधा से मुक्त है।
• यह सुनिश्चित करने के लिए कि विक्रेता ही संपत्ति का असली मालिक है, शीर्षक खोज करवाएं।
• यह सुनिश्चित करने के लिए कि संपत्ति की सीमाएं सही हैं, एक सर्वेक्षण करवाएं।
• संपत्ति का उचित बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए मूल्यांकन करवाएं।
• खरीद मूल्य पर बातचीत करें और सुनिश्चित करें कि यह दोनों पक्षों के लिए उचित है।
• विक्रय विलेख का मसौदा किसी वकील से बनवा लें।
• गवाहों की उपस्थिति में विक्रय पत्र पर हस्ताक्षर करें।
• संबंधित प्राधिकारियों के साथ विक्रय विलेख पंजीकृत करें।

विक्रय विलेख शुल्क

भारत में विक्रय विलेख शुल्क संपत्ति के मूल्य और उस राज्य पर निर्भर करता है जिसमें संपत्ति स्थित है। आम तौर पर, शुल्क की गणना संपत्ति के मूल्य के प्रतिशत के रूप में की जाती है, प्रतिशत अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग होता है।

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि संपत्ति के स्थान और मूल्य के आधार पर शुल्क भिन्न हो सकते हैं, और अधिक सटीक जानकारी के लिए वकील या संपत्ति सलाहकार से परामर्श करने की सिफारिश की जाती है।

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विक्रय विलेख के महत्वपूर्ण तत्व

विक्रय विलेख के महत्वपूर्ण तत्वों में आम तौर पर शामिल हैं:

• संपत्ति विवरण: विक्रय विलेख में बेची जा रही संपत्ति का सटीक विवरण होना चाहिए, जिसमें उसके आयाम, सीमाएं, स्थान और उससे जुड़े किसी भी फिक्स्चर या संरचना शामिल हैं। क्रेता और विक्रेता का विवरण: विक्रय विलेख में क्रेता और विक्रेता दोनों के नाम और पते का स्पष्ट उल्लेख होना चाहिए।
• खरीद मूल्य: विक्रय विलेख में संपत्ति के लिए सहमत खरीद मूल्य और भुगतान की शर्तों का उल्लेख होना चाहिए।
• भुगतान का प्रकार: विक्रय विलेख में भुगतान का तरीका निर्दिष्ट होना चाहिए, जैसे नकद, चेक, डिमांड ड्राफ्ट, या बैंक हस्तांतरण।
• सौंपने की तारीख: विक्रय पत्र में उस तारीख का उल्लेख होना चाहिए जिस दिन खरीदार संपत्ति का कब्जा लेगा।
• अधिकार और कर्तव्य: विक्रय विलेख में खरीदार और विक्रेता दोनों के अधिकारों और कर्तव्यों, जैसे रखरखाव जिम्मेदारियों और किसी भी उपयोग प्रतिबंध की रूपरेखा होनी चाहिए।
• क्षतिपूर्ति: विक्रय विलेख में एक क्षतिपूर्ति खंड शामिल होना चाहिए जो दोनों पक्षों को लेनदेन से उत्पन्न होने वाले किसी भी संभावित नुकसान या क्षति से बचाता है।
• हस्ताक्षर और गवाह: बिक्री विलेख पर खरीदार और विक्रेता दोनों के हस्ताक्षर होने चाहिए। दस्तावेज़ पर गवाहों की उपस्थिति में हस्ताक्षर किए जाने चाहिए, जिसके बाद गवाहों द्वारा भी हस्ताक्षर किए जाने चाहिए।

विक्रय विलेख और विक्रय अनुबंध के बीच अंतर

विक्रय विलेख का निष्पादन

1908 का भारतीय पंजीकरण अधिनियम अनिवार्य करता है कि ₹100 से अधिक मूल्य वाले अचल संपत्ति हित के हस्तांतरण के लिए किसी भी समझौते को पंजीकृत किया जाए। किसी संपत्ति का विक्रय विलेख, जैसे कि फ्लैट, भवन, या भूमि का भूखंड, प्रवर्तनीय होने के लिए पंजीकृत होना चाहिए। दो पक्ष, खरीदार और विक्रेता, विक्रय पत्र पर हस्ताक्षर करते हैं। किसी संपत्ति का स्वामित्व बेचने या हस्तांतरित करने वाले व्यक्ति को विक्रेता के रूप में जाना जाता है। खरीदार वह व्यक्ति होता है जो संपत्ति का एक टुकड़ा हासिल करने के अधिकार के लिए पैसे का आदान-प्रदान करता है।

स्थानीय उप रजिस्ट्रार कार्यालय को बिक्री विलेख प्राप्त करना होगा। कानूनी दृष्टि से अपंजीकृत विक्रय पत्र बेकार है। बिक्री विलेख के लिए इस्तेमाल किया गया गैर-न्यायिक स्टांप पेपर राज्य के स्टांप शुल्क कानून द्वारा निर्धारित राशि के लिए खरीदा गया था। रियल एस्टेट खरीद पर लागू स्टांप शुल्क की राशि राज्य के अनुसार अलग-अलग होती है। स्टाम्प ड्यूटी की लागत संपत्ति की बिक्री कीमत का 4% से 6% है। बिक्री विलेख पर खरीदार और विक्रेता द्वारा कम से कम दो गवाहों के सामने हस्ताक्षर किए जाते हैं और एक उप-रजिस्ट्रार द्वारा पंजीकृत किया जाता है, किसी संपत्ति की बिक्री या खरीद कानूनी रूप से बाध्यकारी है।

विक्रय विलेख को रद्द करना क्या है?
विक्रय विलेख को रद्द करना किसी संपत्ति की बिक्री को पूर्ववत करने की प्रक्रिया है। यह खरीदार और विक्रेता दोनों द्वारा किया जा सकता है, लेकिन क्षेत्राधिकार के कानूनों के आधार पर विशिष्ट आवश्यकताएं अलग-अलग होंगी

ऐसे कुछ कारण हैं जिनकी वजह से कोई व्यक्ति विक्रय विलेख रद्द करना चाहेगा। उदाहरण के लिए, खरीदार को पता चल गया होगा कि संपत्ति में बड़ी खामियां हैं जिनका खुलासा विक्रेता द्वारा नहीं किया गया था। या, विक्रेता खरीदार को वादा किया गया भुगतान करने में विफल हो सकता है।

किसी विक्रय विलेख को रद्द करने के लिए, शामिल पक्षों को एक रद्दीकरण समझौते में प्रवेश करना होगा। यह समझौता लिखित होना चाहिए और दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए। रद्दीकरण समझौते में रद्दीकरण की शर्तें निर्दिष्ट होनी चाहिए, जैसे खरीद मूल्य की वापसी और किसी भी बकाया ऋण का पुनर्भुगतान।

रद्दीकरण समझौते को संबंधित अधिकारियों के साथ भी पंजीकृत किया जाना चाहिए। इससे यह सुनिश्चित होगा कि रद्दीकरण तीसरे पक्ष के खिलाफ लागू करने योग्य है।

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