एक कमर्शियल प्रॉपर्टी खरीदने के लिए आवश्यक दस्तावेज़

एक कमर्शियल प्रॉपर्टी  खरीदना सिर्फ एक सपना पूरा करने जैसा नही है, बल्कि यह आपके जीवन के लिए आपका निवेश भी है। लेकिन यह एक बुरे सपने में बदलने में ज्यादा समय नही लेगा। आपके संपत्ति खरीदने से पहले यह जाँचना होगा कि वह कमर्शियल प्रॉपर्टी है या आवासीय। यदि वह कमर्शियल प्रॉपर्टी है तो वह कानूनी प्राधिकरण द्वारा वह ज़मीन व क्षेत्र व्यावसायिक मान्यता प्राप्त होना चाहिए। यदि व्यावसायिक परिवर्तन अधिक नहीं है तो उस भूमि के लिए आवश्यक है कि उसका मूल आवंटन पत्र और उसकी मौलिकता की जाँच करें। संपत्ति के वैध अधिकारी, सुविधा, परिस्थिति , शर्तों और प्रतिबंधों (CC & Rs), समझौतों, प्रस्तावों और अध्यादेशों की जांच करने के लिए वकील द्वारा सत्यापित भूमि का शीर्षक प्राप्त करें, यह विचाराधीन संपत्ति को प्रभावित कर सकता है।

1. सेल दीड – यह वह कानूनी दस्तावेज़ है, जो विक्रेता से ख़रीदार को संपत्ति के मालिक और बिक्री के हस्तांतरण के प्रमाण के रूप में कार्य करता है। एक बिक्री विलेख अनिवार्य रूप से रजिस्टर होना चाहिए। यह जरूरी है कि बिक्री विलेखा एक्सेक्यूटेड होने से पहले बिक्री समझौते पर दोनों पक्षों ख़रीदार व विक्रेता द्वारा सहमति होना के साथ सभी नियमों व शर्तों का अनु पालन होना चाहिए । सेल डीड को एक्सेक्यूट करने से पहले ख़रीदार को यह पुष्टि करनी चाहिए कि संपत्ति किसी भी गिरफ्तारी शुल्क के अधीन है या नहीं। संपत्ति का शीर्षक स्पष्ट है या नहीं।

 * एक विक्रेता को बिक्री विलेख एक्सेक्यूट करने से पहले सभी कानूनी भुगतान जैसे कि संपत्ति कर, उपकर, जल शुल्क, समाज शुल्क, बिजली शुल्क, रखरखाव शुल्क आदि (समझौते के अधीन) का निपटारा करना चाहिए।

2. मदर डीड– यह एक महत्वपूर्ण कानूनी दस्तावेज़ के रूप मे जाना जाता है,यह शुरूआत से ही संपत्ति के मूल व पूर्वगामी मालिक का पता लगाता है। इस दस्तावेज़ से संपत्ति की आगे बिक्री करने में मदद मिलती है, जो संपत्ति के नए मालिक की स्थापना करता है। मूल मदर डीड की अनुपस्थिति के मामले में, पंजीकृत अधिकारियों से प्रमाणित प्रतियाँ प्राप्त की जानी चाहिए। मदर डीड में बिक्री, विभाजन, उपहार या उत्तराधिकार के माध्यम से संपत्ति के स्वामित्व में परिवर्तन शामिल है। यह बहुत जरूरी है कि मदर डीड एक क्रम में पिछले मालिकों के संदर्भों को दर्ज करता है और निरंतर और अखंड होना चाहिए। एक लापता अनुक्रम के मामले में, किसी को पंजीकरण कार्यालयों, राजस्व रिकॉर्ड या अन्य दस्तावेज़ों में रिकॉल (प्रस्तावना) से रिकॉर्ड का उल्लेख करना चाहिए। वर्तमान स्वामी तक अनुक्रम को अद्यतन किया जाना चाहिए।

3.बिल्डिंग अप्रूवल प्लान: एक भवन योजना को संबंधित निगम या नगर प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत किया जाता है। एक भवन मालिक को न्यायिक कमिश्नर या ऐसे कमिश्नर द्वारा अधिकृत अधिकारी से स्वीकृती योजना प्राप्त करनी होती है। हालांकि, अधिकारियों ने क्षेत्रीय वर्गीकरण, सड़क की चौड़ाई, फर्श क्षेत्र अनुपात (एफएआर) और प्लाट की गहराई के आधार पर एक भवन स्वीकृत योजना को मंजूरी दी। भवन स्वीकृति योजना प्राप्त करने के लिए सभी दस्तावेज़ों का एक सेट मालिक द्वारा प्रस्तुत किया जाना आवश्यक है। दस्तावेज़ों में शामिल हैं- शीर्षक विलेख, संपत्ति मूल्यांकन अर्क, संपत्ति पीआईडी ​​नंबर, शहर सर्वे स्केच (सर्वेक्षण और निपटान और भूमि रिकॉर्ड विभाग से), अप-टू-डेट कर का भुगतान रसीद, पहले से स्वीकृत योजनाएं (यदि कोई हो), संपत्ति चित्र , डिमांड ड्राफ्ट की कॉपी, फ़ाउंडेशन सर्टिफ़िकेट (यदि हो तो) और सक्षम अधिकारी द्वारा जारी भूमि उपयोग प्रमाण पत्र (अर्थात आयुक्त)। यह आवश्यक है कि भवन मालिक एक पंजीकृत आर्किटेक्चर को काम पर रखता है, जो लागू उप नियमों की बैठक की योजना तैयार करेगा। यदि सभी आवश्यकताओं को पूरा किया जाता है, तो 4-5 दिनों के भीतर एक भवन स्वीकृति योजना प्राप्त की जा सकती है।

4.खाता प्रमाण पत्र और खाता एक्सट्रैक्ट: खाता शब्द ‘अकाउंट’ शब्द से प्राप्त किया गया है। यह उस व्यक्ति का अकाउंट होता है जो संपत्ति का मालिक होता है। इसमें आमतौर पर (ए) खाता प्रमाण पत्र और (बी) खाते का सार शामिल होता हैं। एक नई संपत्ति के रजिस्ट्रेशन और एक संपत्ति के स्थानांतरण के लिए खाता प्रमाण पत्र अनिवार्य है। खाता एक्सट्रेक्ट कुछ नहीं बल्कि मूल्यांकन रजिस्ट्रार से संपत्ति का विवरण प्राप्त करना है। संपत्ति खरीदने और व्यापार लाइसेंस प्राप्त करने के दौरान इसकी आवश्यकता होती है। खाता को व्यापक रूप से खाता ए और खाता बी (राजस्व रिकॉर्ड निकालने) के रूप में जाना जाता है। ‘ए’ खाता में निगम या नगर पालिका के अधिकार क्षेत्र में कानूनी संपत्ति के निर्माण के साथ सूचीबद्ध गुण हैं और ‘बी’ खाता में उल्लंघन वाले संपत्ति निर्माण के साथ स्थानीय अधिकार क्षेत्र में गुण हैं। ‘बी’ खाते के अंतर्गत आने वाली संपत्ति से बचना चाहिए, क्योंकि इसे अवैध निर्माण माना जाएगा, फिर भी ‘बी’ खाता के संपत्ति मालिक सरकार को जुर्माना देकर कुछ योजनाओं के तहत ‘ए’ खाता में परिवर्तित करवा सकता है।

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5.एन्कोम्ब्रेंस सर्टिफ़िकेट (ईसी): एन्कम्ब्रेन्स का अर्थ है कि एक संपत्ति पर बनाए गए स्वामित्व या देनदारियों में शुल्क जो सुरक्षा के रूप में होम लोन के खिलाफ आयोजित किया जाता है। एक ईसी में संपत्ति पर किए गए सभी पंजीकृत लेन-देन शामिल होते हैं, जिसके लिए ईसी की मांग की जाती है। यह संपत्ति की खरीद / बिक्री, किसी लेन-देन या बंधक की उपस्थिति का सबूत देने के लिए एक विशेष अवधि के लिए मांगा गया प्रमाण पत्र है। एक ईसी प्राप्त करने के लिए बिक्री विलेख की एक कॉपी पेश करनी चाहिए। ईसी प्राप्त करने के लिए लिया गया समय 3-7 दिनों या उससे अधिक की अवधि के बीच होगा जो कि मांगी गई अवधि पर निर्भर करता है।

6.सुधार शुल्क रसीद: बेहतरी शुल्क को सुधार शुल्क / विकास शुल्क के रूप में भी जाना जाता है जो कि खाता जारी होने से पहले नगर पालिका या निगम प्राधिकरण को भुगतान किया जाना है। डेवलपर्स नगरपालिका संस्था को प्रभार के रूप में एक निश्चित राशि का भुगतान करने के हक़दार हैं। संपत्ति खरीदते के समय उसी की रसीद अवश्य लेनी चाहिए।

7.पावर ऑफ अटॉर्नी (पीओए): पीओए एक कानूनी प्रक्रिया है जिसका उपयोग संपत्ति के मालिक द्वारा किसी अन्य व्यक्ति को उसकी ओर से अधिकार देने के लिए किया जाता है। किसी की संपत्ति पर एक का अधिकार हस्तांतरित करने के लिए व्यक्ति या तो एक विशेष पावर ऑफ अटार्नी (एसपीए) या एक सामान्य पावर ऑफ अटार्नी (जीपीए) दे सकता है।

8.नवीनतम कर भुगतान की रसीद:संपत्ति कर बिल की रसीद यह सुनिश्चित करती हैं कि संपत्ति के करों का भुगतान सरकार / नगरपालिका को किया जाता है। इसलिए खरीदार के लिए यह महत्वपूर्ण है कि वह सरकार व नगरपालिका के अधिकारियों के साथ पूछताछ करे और यह सुनिश्चित करे कि विक्रेता द्वारा सभी बकाया राशि का भुगतान कर दिया गया है। खरीदार को विक्रेता से उसके लेटेस्ट वास्तविक कर भुगतान की रसीदें और बिलों को देखना चाहिए और मालिक के नाम, करदाता के नाम और रसीद पर भुगतान की तारीख के विवरण की जांच करनी चाहिए। यदि मालिक के पास कर रसीद नहीं है, तो खरीदार भूमि के मालिक की पुष्टि करने के लिए संपत्ति की सर्वेक्षण संख्या के साथ नगर निकाय से संपर्क भी कर सकता है। फिर भी, खरीदार को यह भी सुनिश्चित करना चाहिए कि अन्य बिल जैसे कि पानी का बिल, बिजली का बिल आदि का भुगतान किया जाता है।

9.स्टाम्प शुल्क: स्टांप ड्यूटी एक कर है, जो सरकार द्वारा एकत्र किए गए बिक्री कर और आयकर के समान है, इसका समय और पूर्ण पर भुगतान किया जाना चाहिए। स्टांप ड्यूटी भुगतान किया गया उपकरण या दस्तावेज एक उचित और कानूनी साधन / दस्तावेज माना जाता है। स्टैंप ड्यूटी का भुगतान करने का दायित्व खरीदार का है जब तक कि इसके विपरीत कोई समझौता न हो।

10.संपत्ति का बाजार मूल्य और बाजार मूल्य पर देय स्टाम्प ड्यूटी : बाजार मूल्य का मतलब उस मूल्य से है जिस पर खुले बाजार में इस तरह के उपकरण के क्रियान्वयन की तारीख में एक संपत्ति खरीदी जा सकती है। स्टांप ड्यूटी संपत्ति या बाजार मूल्य के समझौते मूल्य पर देय है, जो भी अधिक हो।

औपचारिकताओं को पूरा करने के लिए:

संपत्ति स्थापित होने के आधार पर औपचारिकताएं और रूप अलग-अलग हो सकते हैं। हर राज्य के पंजीकरण नियमों के तहत इसके सेट फॉर्म होते हैं, जिन्हें पंजीकरण और विक्रय डीड / ट्रांसफर डीड के पंजीकरण के समय भरना होता है।