पॉवर ऑफ़ एटर्नी क्या है? पावर ऑफ अटॉर्नी बनाने की प्रक्रिया क्या है? क्या पावर ऑफ अटॉर्नी द्वारा बिक्री विलेख निष्पादित किया जा सकता है? ये जीपीए के माध्यम से एक संपत्ति बेचने से जुड़े अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न हैं। यह लेख 2011 से सर्वोच्च न्यायालय के फैसले और उन सभी को स्पष्ट करता है।

2011 में, सुप्रीम कोर्ट (एससी) ने कहा कि जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से संपत्ति के शीर्षक को स्थानांतरित करना मान्य नहीं है। इससे पहले कि हम एससी के आदेश में तल्लीन हो जाएं और जनरल पावर अटॉर्नी के माध्यम से संपत्ति से जुड़ी अवैधता की व्याख्या करें, आइए पहले समझते हैं कि जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी क्या है-

पॉवर ऑफ़ एटर्नी क्या है?

एक लिखित दस्तावेज जिसमें एक व्यक्ति को द प्रिंसिपल के रूप में जाना जाता है, किसी अन्य व्यक्ति को उसकी ओर से एक एजेंट के रूप में कार्य करने के लिए नियुक्त करता है, इस प्रकार एजेंट को प्राचार्य की ओर से कुछ कृत्यों या कार्यों को करने के लिए अधिकार प्रदान करता है। अटॉर्नी की शक्तियां नियमित रूप से प्रिंसिपल के लिए विभिन्न प्रकार के लेनदेन की देखभाल करने की अनुमति देने के लिए दी जाती हैं, जैसे कि स्टॉक पावर निष्पादित करना, कर लेखा परीक्षा करना या सुरक्षित-जमा बॉक्स को बनाए रखना। अटॉर्नी की शक्तियों को सामान्य (पूर्ण) या विशेष परिस्थितियों तक सीमित होने के लिए लिखा जा सकता है। आमतौर पर जब प्राचार्य की मृत्यु हो जाती है या अक्षम हो जाता है तो अटॉर्नी की शक्ति समाप्त हो जाती है, लेकिन प्रिंसिपल किसी भी समय अटॉर्नी की शक्ति को रद्द कर सकता है।

1. INR 100 स्टैंप पेपर पर पावर ऑफ़ अटॉर्नी शब्द लिखें। इस बिंदु पर, पीओए को एक साधारण पावर ऑफ अटॉर्नी कहा जाता है।
2. अपने आवासीय स्थान के रजिस्ट्रार (आमतौर पर उप-पंजीयक के कार्यालय के रूप में जाना जाता है) के कार्यालय पर जाएँ।
3. रजिस्ट्रार के कार्यालय को रजिस्ट्रार के सामने पावर ऑफ अटॉर्नी पर हस्ताक्षर करने के लिए 2 गवाहों की आवश्यकता होगी।
4. सेल्फ अटेस्टेड ओरिजनल डॉक्यूमेंट जैसे एड्रेस प्रूफ, वोटर आईडी कार्ड, पासपोर्ट, आधार कार्ड अपनी फोटोकॉपी के साथ ले जाएं।
5. रजिस्ट्रार सरकारी रिकॉर्ड में पावर ऑफ अटॉर्नी धारक और गवाहों को आपकी एक तस्वीर पर क्लिक करेगा।
6. रजिस्ट्रार सरकारी रिकॉर्ड में पावर ऑफ अटॉर्नी की एक प्रति रखेगा और आपको अपने कार्यालय की रजिस्ट्री स्टैम्प प्रदान करेगा। इस समय, आपकी सरल पावर ऑफ़ अटॉर्नी ‘पंजीकृत पावर ऑफ़ अटॉर्नी’ बन जाती है।

पावर ऑफ अटॉर्नी और रियल एस्टेट –

अब जब हमने देखा है कि पावर ऑफ अटॉर्नी क्या है और इसके पीछे कानूनी प्रक्रिया क्या है। जब संपत्ति खरीदने या बेचने की बात आती है तो पावर ऑफ अटॉर्नी संपत्ति के शीर्षक को स्थानांतरित करने के लिए एक वैध साधन नहीं है। हालांकि, जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से संपत्ति बेचना भारतीय शहरों में मौद्रिक लाभों के कारण सामान्य व्यवहार बन गया था, यह खरीदार और विक्रेता दोनों को पेश करता है।

एक संपत्ति विलेख संपत्ति के शीर्षकों को स्थानांतरित करने के लिए किया जाना चाहिए, जिसके बाद खरीदार को स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना होगा। विक्रेता को लेनदेन पर पूंजीगत लाभ कर का बोझ भी उठाना पड़ेगा। एक जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से संपत्ति का शीर्षक स्थानांतरित करके, इन आरोपों से बचा जाता है। “विक्रेताओं के दृष्टिकोण से, एक सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी लेनदेन को ले जाने के लिए संभव बनाता है, भले ही वे स्पष्ट संपत्ति खिताब न रखते हों। जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी, वास्तव में, उनका एकमात्र विकल्प है। खरीदारों के दृष्टिकोण से, वे बाजार मूल्य से बहुत सस्ती दरों पर संपत्ति खरीद सकते हैं।

कानूनी तौर पर, कृषि भूमि को भूमि उपयोग में परिवर्तित किए बिना आवासीय उद्देश्यों के लिए बेचा नहीं जा सकता था। अधिकांश ज़मींदार अपने लैंड पार्सल को बिना बदले में बेच देते हैं, जिसे वे रूपांतरण की कानूनी परेशानी कहते हैं और जनरल पावर ऑफ़ अटॉर्नी के माध्यम से अपने लैंड पार्सल बेचते हैं। 

रेजिस्टर करें प्रॉपर्टी

अन्य कानूनी प्रतिबंध हैं जो संपत्ति के मालिकों को जनरल पावर अटॉर्नी के माध्यम से बिक्री में संलग्न होने के लिए संकेत देते हैं। अधिकांश सरकारी आवास योजनाओं (डीडीए, म्हाडा, आदि) में जहां इकाइयों को पट्टे के आधार पर आवंटित किया जाता है, वहां एक निर्दिष्ट अवधि होती है, जिसके पहले निवासी किसी अन्य पार्टी को संपत्ति नहीं बेच सकता है। इस प्रक्रिया को दरकिनार करने के लिए, ऐसी इकाइयों को अक्सर जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से स्थानांतरित किया जाता है, इसे रियल एस्टेट में पैसे के लिए निवेश करने के माध्यम के रूप में भी देखा जाता था। कुछ मामलों में, एक परिवार के सदस्य जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से संपत्ति के अधिकार प्रदान करते हैं। कई मामलों में, भोले होमबॉयर्स धोखाधड़ी के शिकार होते हैं और कर्षण में शामिल अवैधता को समझने के बिना गुणों में निवेश करते हैं।

2011 का सुप्रीम कोर्ट का आदेश –

आदेश में कहा गया है कि “पावर ऑफ अटॉर्नी किसी भी अधिकार, अचल संपत्ति में रुचि या शीर्षक के संबंध में स्थानांतरण का एक साधन नहीं है”, शीर्ष अदालत ने नगर निकायों को इन दस्तावेजों के आधार पर संपत्तियों को पंजीकृत / म्यूट नहीं करने का निर्देश दिया। सर्वोच्च न्यायालय ने हालांकि कहा कि जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से किए गए वास्तविक लेनदेन वैध होंगे।

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि “कुछ भी प्रभावित पार्टियों को अपना खिताब पूरा करने के लिए पंजीकृत होने से नहीं रोकता है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53 ए के तहत विशिष्ट प्रदर्शन प्राप्त करने या कब्जे से बचाव के लिए भी उक्त लेनदेन का उपयोग किया जा सकता है।”

आदेश के बाद, राज्यों ने जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से बेची गई संपत्तियों के पंजीकरण पर प्रतिबंध लगा दिया। 2012 में ऐसी संपत्तियों के पंजीकरण पर एक कंबल प्रतिबंध लगाने के बाद, दिल्ली सरकार ने पंजीकृत मालिकों द्वारा पति / पत्नी, बेटों, बेटियों, भाइयों, बहनों और किसी अन्य रिश्तेदार या ट्रस्ट के व्यक्ति के पक्ष में पंजीकरण की अनुमति दी।

संक्षेप में, कानून मानता है कि एक पावर ऑफ अटॉर्नी अचल संपत्ति में किसी भी अधिकार, शीर्षक या ब्याज के संबंध में हस्तांतरण का एक साधन नहीं है, लेकिन जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से किए गए किसी भी वास्तविक लेनदेन को कानून के तहत वैध माना जाता है।